继8月8日北京优化房地产政策出炉后，上海楼市限购政策也迎来调整。
8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等6部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），明确自2025年8月26日起，对涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6方面进行调整。
作为上海今年首批房地产市场优化政策，“沪六条”力度大于北京8·8新政。业内专家认为，这一系列举措将有效支持上海楼市向好发展，推动市场实现“量升价稳”。
释放外环外购房活力
新政出台首日，上海多家房产中介表示，房东、购房者的咨询来电猛增，预约周末看房的数量也有所上升。此外，一些新盘顺势推出“不熄灯”服务，加大营销和推广力度。上海青浦区赵巷附近的华发虹桥四季营销中心赵经理预计，高峰在周末，未来晚上加班可能成为常态。
对上海市外环外区域放开购房额度，是引发市场强烈反响的主要因素。《通知》明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。这里所指的居民家庭包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭。此外，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
相较北京8·8新政，“沪六条”限购松绑力度更为显著。全国房地产法律专业委员会副主任、盈科上海管委会副主任郭韧介绍，在购买条件方面，北京市要求购房者需要连续缴纳两年社保或个人所得税才可在五环外实现购房不限套数，而上海仅需1年。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一政策既支持改善性住房需求，又坚持了职住平衡导向，将加速上海外环外房屋去化，带动后续市场交易量上升。
“单身视同家庭”政策的直接效应是增加了房票，即新增购房套数，同时也减少了其他约束。严跃进表示，过去非沪籍单身人士购房有一定限制，以非户籍居民家庭举例，符合3年社保条件则可在市区认购新房或二手房，但单身人士只能买二手房。但在“单身视同家庭”政策下，成年单身人士可以享受沪籍居民家庭的购房资格，在其他条件和政策不变的情况下，可新增1套购房资格。
上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格企稳。
中信建投房地产及建筑首席竺劲分析，无论是新政后沪籍购房者、非沪籍满足条件购房者，还是成年单身人士群体，本次限购政策的优化将直接助力外环外、外环内的存量新房去化。
置业成本再降低
在个人住房信贷和公积金政策的双重调整下，购房者的置业成本实现实质性下降，将为市场注入更多购买力。
根据《通知》，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
从全国层面看，各地对于首套房和二套房，最大政策变化就是两者不再做严格区别。以杭州为例，去年10月取消首套房和二套房区分后，当月新房成交面积环比增长16%；11月成交面积继续增加，环比增幅扩大到21%。
“上海此次也明确不再区分首套房和二套房，客观上促进二套房利率下调。”严跃进表示，以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，调整前贷款利率为3.45%，还款总额为161万元，月供为4463元；调整后贷款利率为3.05%，还款总额为153万元，月供为4243元，可为购房者节省8万元的置业成本。
在住房公积金方面，《通知》明确，对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。即首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。
此外，对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。新政还支持“又提又贷”，提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
郭韧认为，“又提又贷”政策帮助购房者减轻压力。一般购房者公积金账户中都会有相当一部分资金留存，以往“只贷不提”时，不能充分释放这部分资金在购房中的作用，此举为盘活家庭资产进行了有益补充。
成交量有望回升
为配合住房限购政策优化，新政在个人住房房产税征收方面也进行微调。
《通知》规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受这一政策。
严跃进指出，对于“家庭人均住房面积≤60平方米的部分可免征”的规定，放宽了家庭住房的认定标准，使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。
“这在很大程度上降低了非沪籍与沪籍居民家庭的政策‘温差’，有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。”郭韧表示。
严跃进指出，新政将推动上海楼市形成“量升价稳”的格局。尤其是地段优越、户型合理、租金预期良好的房源，将率先回暖。
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