百瑞纪集团发布《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》

深度剖析探讨如何借助市场化租赁企业的力量实现国企保租房资产升值

一、百瑞纪集团再次携手克而瑞发布《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》（一） 保租房在政策的扶持下，历时三年进入发展高峰期    

自党的十九大以来，国家一直在坚定不移地发展租赁住房行业，不断强调“房住不炒”、“租售并举”等重要政策方向。特别是2021年国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出了保障性租赁住房概念，同时各地快速跟进保租房的筹建工作。租赁住房尤其是保租房属于体现大国民生的行业。大国民生体现在践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保大城市外来新市民、青年人能进得来、留得下、住得安、能成业。因此保租房在发展过程中，持续有利好政策支持。政策支持涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面，特别是在2023年至今，金融税收及租客权益保障的政策不断加强，通过对保租房金融支持和租客权益的保护来更快的促进保租房的发展。

图 2023年-2024年3月份重点住房租赁政策方向及占比（不完全统计）

数据来源：公开资料整理

“十四五”期间，全国筹措保租房的目标为900万套，重点40城目标650万套。据国家统计局最新数据显示，截至2023年底，全国累计建设筹集的保租房数量已高达约573万套（间），这标志着我国已完成了“十四五”期间870万套（间）目标的65.86%，为实现全体人民住有所居的目标奠定了坚实基础。

大量的保障房项目入市，加速了租赁行业从之前的“运营逻辑”转向“资管逻辑”保租房如何借助市场化企业力量来更快提升资产价值深受各方关注

随着保租房建设的不断深入，各地的保租房加速入市。据克而瑞长租不完全统计，今年一季度，核心22个城市累计40余个保租房项目入市，房源总量近3.5万间，整体以新建类项目，近一半的项目体量超千间。

资料来源：公开资料，克而瑞长租整理

随着各地的大型租赁社区的不断入市，租赁住房的从业主体也发生了重大的变化，地方国企在这一领域的布局展现出了强劲的增长势头。具体而言，地方国企的市场份额自2023年第二季度以来，实现了从8.5%到当前14%的稳步增长，这一跨越不仅凸显了地方国企在住房租赁市场中日益提升的竞争实力，也预示着其在满足多元化住房需求、推动市场健康发展方面正发挥着越来越重要的作用。同时，随着国企的加入，如何提升这些保租房资产的价值受到了各方的关注。

保租房实现资产管理，最终实现资产升值。而EBITDA-U作为租赁企业，资产管理成效的核心KPI，它反映出一个租赁企业通过持续运营所能带来的投资回报水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租赁企业的营运收入，控制营运成本，达到长期运营。长期运营是EBITDA-U增长的核心驱动力，也是项目可以实现资产管理的前置条件。。

图 保租房资产管理核心KPI

EBITDA-U

=

租金价格/地价 + 改造成本/装修成本/建安成本+ 资金成本+ 交易税费

总房量 * 单房租金 * 出租率 - 运营成本

EBITDA-U =

租金价格/地价 + 改造成本/装修成本/建安成本+ 资金成本+ 交易税费

总房量 * 单房租金 * 出租率 - 运营成本

从EBITDA-U的公式中，我们可以看出租金水平和出租率是保障保租房运营收益的核心，租金变动直接反映了市场需求、项目产品及运营管理能力等多方面因素的综合影响，而出租率则是衡量保租房市场接受度与运营效率的关键指标，归根结地也是对保租房项目运营能力的提出了极高的要求。然而，由于国企在长租房市场化运营、资产管理等方面经验相对不足，因此与市场化企业的合作成为了实现保租房资产有效管理的重要途径。市场化管理模式强调效率、竞争和效益，而国企保租房资产管理则注重稳定、安全和公益。二者结合的关键在于找到平衡点，实现优势互补是目前保租房资产管理实现资产升值的有效途径，这一途径目前受到了各方的重点关注。（三）百瑞纪集团由于其多元组合的运营优势，助力多家国企实现保租房的保值增值

百瑞纪集团于2015年进入住房租赁行业，一开始便坚定的选择“轻资产”赛道，以坚守用户价值为精神内核，全链条运营体系为灵魂抓手，独创了一套全链条运营管理体系，从项目定位、筹建管理、经营管理等全生命周期服务链帮助公寓投资人获得品牌赋能,全面提升项目收益。优质的市场化运营商具有丰富的运营经验、成熟的产品体系、标准化服务等核心优势，各地保租房与之合作，不仅能省去了地方国企重新建立产品、服务标准等流程的时间，还可以短时间内提升产品和服务品质，提高运营效率。作为有着丰富项目运营经验的品牌公寓运营管理企业，百瑞纪集团凭借着自己的全链条运营体系，正在成为地方国企首选的运营合作对象之一。其全链条运营管理体系从“项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理、市场营销”等方面，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化。通过全方位的赋能支持，弥补了地方国企运营能力的不足，最终助力多地保租房项目的升值保值。

    百瑞纪集团的运营能力得到业界广泛认可，开业规模、管理规模连续多次稳居酒店系运营商TOP1，已成为中国住房租赁行业市场化租赁企业助力保租房资产保值升值的先行者、领导者。克而瑞长租拥有强大的行业数据系统及研究深度，两者再次结合撰写发布《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》，将有利于各方主体将保租房资产价值发挥、兑现到最大化。二、《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》的核心内容推介    《大资管时代下， 中国保租房与市场化模式研究白皮书》共分为四个章节，分析了中国保租房发展最新进展及变化、同时对中国保租房从业主体（国企）运营保租房项目模式及运营现状做了解析。在此基础上，深入探索了中国保租房如何通过市场化企业的外部力量来实现走中国特色的资产管理路径，最后也对中国市场化租赁企业参与保租房资产管理业务风险及机遇进行了合理的预测。（一）第一章节主要阐述了中国保租房发展最新进展及变化

本书第一章节从保租房最新的政策及政策导向变化进行切入，分析了中国保租房各类相关的政策、政策最新的变化及政策的落实情况，政策上的扶持是促使保租房蓬勃发展的关键。此外，对“十四五”期间各地保租房目标及完成情况、各城市保租房产品情况以及各城市保租房从业主体情况进行了梳理。在国家大力发展保租房的背景下，迎来了保租房的大量入市以及整个住房租赁行业租赁产品的快速提升。1、保租房最新的政策及政策导向变化

2024年以来，住房租赁行业在政策上最大的变化就是金融税收类政策在总体政策中的占比有了显著提升。这主要得益于一季度PSL（抵押补充贷款）的重启以及“金融十七条”等金融支持政策的发布。这些政策不仅为住房租赁市场提供了更加丰富的融资渠道，降低了融资成本，更对行业的风险防控、市场监管等方面提供了有力支持。同时自2023年起，各地政府便积极为住房租赁企业营造良好的融资环境，激发企业参与筹建租赁住房的活力。各地积极推动保租房REITs试点业务的开展，保租房REITs发行节奏及规模也有了显著的提升，开始进入“扩募+首发”双轮驱动的阶段。

2、“十四五”期间，各地保租房目标及完成情况

截至2023年底，全国累计建设筹集的保租房数量已高达约573万套（间），这标志着我国已完成了“十四五”期间870万套（间）目标的65.86%，为实现全体人民住有所居的目标奠定了坚实基础。各地也公布了2024年度的保租房筹建目标。从整体趋势来看，虽然相较于2023年，保租房的筹建任务有所减轻，但筹建压力依然不容忽视。除了筹建，各地也在积极加快保租房的真正入市。2024年一季度，核心22个城市累计40余个保租房项目入市，房源总量近3.5万间，整体以新建类项目，近一半的项目体量超千间。

各城市保租房产品情况

到了2024年，各地保租房筹集因城施策，筹建方式更加多元：涉租赁用地新建、企事业单位自有闲置土地建设、产业园区配套用地建设、非居住存量土地建设、以“先租后售”等方式筹建。同时存量盘活类保租房也成为各方关注的重点，方式也不断扩大：非居住存量房屋改建、城中村房屋改造、居民个人住房转化、房地产存量住房项目转化、传统保障房转化、代理经租转保租房、国企收储市场存量房转化，为城市租赁市场提供更多的房源选择。

从各城市的保租房户型面积来看，均以建筑面积不超过70平方米的中小户型为主，确保满足广大租赁人群的需求。同时，各城市也根据自身的城市特点、人口结构、土地供应等因素，对户型面积进行了灵活调整，确保租赁市场的稳定健康发展。新建或改建住宅型租赁住房通常会依据《住宅建筑规范》来执行，这意味着无论是建筑的结构安全、使用功能还是耐久性等方面，都需要达到国家规定的标准。在内部装修方面，多数城市推崇全装修成品交房的做法。

各地保租房从业主体性质

目前，市属国企已经站在了保障性租赁住房建设的前沿，成为首批积极实施方。这些国企凭借其在资金、资源和管理上的优势，为保租房的建设和运营提供了有力支撑。随着国家对于住房租赁市场特别是保租房政策的持续推动，各地在保租房建设方面的投入也在不断深入，包括上海、成都在内的多个城市的区属国企也开始参与到保租房建设中，为保障性租赁住房建设做出积极贡献。国企主要以重资产型方式进入保租房业务，倾向于通过购买涉租用地、购买闲置存量住房、盘活自身的存量资产等方式直接参与到保租房的建设中。

国家队的企业运营模式主要分为自主经营和合作经营，随着各地保租房建设的不断深入，越来越多的国家队成立自主品牌参与到保租房中。在这种模式下，国家队负责项目的投资、建设、运营和管理全过程，确保项目的稳定和可持续性。国家队能够直接控制项目的质量和进度，确保项目的顺利推进。同时，通过直接管理，国家队还能够更好地了解市场需求和租客反馈，不断优化服务内容和提升居住体验。

（二）第二章节主要阐述了国企运营保租房项目的现状与模式

本书第二章节分析了如何通过保租房路径实现国有资产增值保值以及其优缺点、国有资产资管模式与市场化模式的不同点、国企做保租房能实现的经济效益及社会效益、国有资产管理在保租房赛道上的模式。

1、通过保租房路径实现国有资产增值保值的做法及其优缺点

目前保障性租赁住房正在经历爆发式的增长，保租房的出现，对城市传统住宅区的闲置资源进行了开发、改造和经营，整合资源，缓解了住房供需矛盾，最终将这些闲置资产的价值得以激活。最大的优点也是能很好的开启这些闲置国有资产的保值升值。对于地方国企而言，通过保租房实现国有资产保值升值也有一定的限制性，最大的限制性就是保租房长期可持续发展的运营效果及运营效率。国有企业是国民经济发展的中坚力量，但大多国企并非专业资产管理运营企业，面对规模不断增加的存量及增量资产转化为保租房，容易出现缺乏资产管理的经验与能力的问题，最终导致保租房资产经营效益偏低，甚或出现资产价值发挥不出来的情况。

2、国有资产资管模式与市场化模式的不同点

首先，保租房跟市场化房源在定义上就是不同的。根据2021年国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房面向群体为符合条件的新市民、青年人等群体，以建筑面积不超过70平米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租金。市场化长租项目根据持有方式可以分为轻中重资产，大多采用标准化的装修，并设有公共区域，投资主体为市场主体，主要面向单身人群，面积并没有上限标准。

其次从业主体是不同的。保租房从业主体是国企，属于国家队，基本以重资产模式筹建供应保租房项目。而市场化项目的商业模式来看，包含重、中、轻三种模式，从业主体包括房企系以万科泊寓为代表，创业系以魔方公寓为代表，酒店系以百瑞纪集团（窝趣）为代表。

最后退出路径也是不同的。国企纷纷启动保租房REITs发行工作，公募REITs成为保租房融资退出的主要路径，而市场化租赁项目主要通过大宗交易退出。

3、国企做保租房能实现的经济效益及社会效益

从社会效益来看，尤其是对于国有企业，参与保障性租赁住房的建设与运营是落实国家“房住不炒”的大政方针，积极承担保民生责任和义务的体现，助力国家层面及各大城市层面真正让新青年、新市民实现“住有所居、住有宜居”的梦想。

国企做保租房的经济效益，主要包含两个方面。第一个方面是未通过REITs退出前的运营持有收益。目前长租房的发展来看。市场化长租公寓的收益率整体在4-4.5%之间，保租房运营期的收益率不考虑前期建设投入成本，收益率约3.5-4%。保租房与其他业态的盈利性相比，具有收益率稳定的优势，收益浮动在0.5%以内，盈利水平上略高于甲级写字楼、核心购物中心。第二个方面是的经济收益，是保租房项目可以通过REITs实现退出融资。

4、国有资产管理在保租房赛道上的模式

目前，国企保租房项目进行资产管理的方式主要有以下几种：国企负责前段投资建造，后期运营交给第三方租赁企业、国企与第三方租赁运营企业合作共同建设管理项目、国企全流程自我建设运营管理项目。

（三）第三章节主要阐述了中国保租房如何通过市场化企业的外部力量来实现走中国特色的资产管理路径

本书第三章节分析了保障性租赁住房资产管理的跨国比较、保障性租赁住房实现资产管理的必要条件、市场化管理模式与国企保租房资产管理如何有效结合及其优缺点、市场化企业的外部力量需要实现国企保租房资产管理的核心目标以及实现路径、中国住房租赁行业资产管理模式案例这五大方面。

保障性租赁住房资产管理的跨国比较

保租房作为一种独特的住房保障形式，其本质融合了市场与政府的双重属性，旨在精准地解决中等偏下收入家庭或某些关键群体的住房负担问题，确保他们能够在城市中拥有稳定且可负担的居住条件。美、新加坡在住房保障领域的实践显示，中间租赁作为一种独特的保有权形式，有效地以政府与市场混合手段解决了中等收入群体的住房可负担性问题。美国和新加坡的中间租赁都均属于可负担性住房范畴，一个突出特征是均主要由非营利主体或者低利润主体。

中国的保租房鼓励多元主体参与，多渠道供应，但目前来看，国企仍是主力军，市场化主体积极参与。国企也属于非营利主体或低利润主体，但目前国内以地方国企为主，竞争性不足，因而存在运营效率不高的通病。美国和新加坡的中间租赁均将解决融资问题作为核心手段。美国通过提供长期低息贷款，确保项目能够覆盖大部分成本，且贷款期限与服务期相匹配，为项目的长期稳定发展提供了坚实的资金保障。新加坡则通过强制储蓄的中央公积金制度，为公共住宅建设资金支持。而在中国，鉴于土地国有等特殊情况，保租房政策优先考虑地价让渡，并辅以税费减免等措施，以降低项目的财务负担。尽管如此，如何确保供给主体能够长期稳定地获取成本低廉的资金，仍然是保租房领域亟待解决的关键问题。

保障性租赁住房实现资产管理的必要条件

保租房实现资产管理，最终实现资产升值。而EBITDA-U作为租赁企业，资产管理成效的核心KPI，它反映出一个租赁企业通过持续运营所能带来的投资回报水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租赁企业的营运收入，控制营运成本，达到长期运营。长期运营是EBITDA-U增长的核心驱动力，也是项目可以实现资产管理的前置条件。

市场化管理模式与国企保租房资产管理如何有效结合及其优缺点

随着保障性租赁住房政策的深入实施，国企在承担保租房建设与运营方面的责任日益凸显。然而，由于国企在长租房市场化运营、资产管理等方面经验相对不足，因此与市场化企业的合作成为了实现保租房资产有效管理的重要途径。市场化管理模式强调效率、竞争和效益，而国企保租房资产管理则注重稳定、安全和公益。二者结合的关键在于找到平衡点，实现优势互补。具体而言，国企可以利用其资金、土地等资源优势，进行保租房的建设和运营；同时，引入市场化管理模式，提高保租房的运营效率和资产收益。

市场化管理模式与国企保租房资产管理的有效结合，是提升保租房项目运营效率、实现资产保值增值的重要途径。国企可以通过引入市场化管理模式，打破传统的管理体制束缚。通过引入市场竞争机制，激发企业内部活力，提高决策效率和执行力。同时，国企可以借鉴市场化企业的先进管理经验和运营理念，优化管理流程，提升资产管理的专业化和精细化水平。国企可以与市场化企业开展深度合作，共同推进保租房项目的建设和运营。双方可以充分利用各自的资源和优势，实现资源共享和互利共赢。

市场化企业的外部力量实现国企保租房资产管理的核心目标以及实现路径

市场化企业帮助国企实现保租房资产管理的方式主要有以下几种：国企负责前段投资建造，后期运营交给第三方租赁企业、国企与第三方租赁运营企业合作共同建设管理项目、国企与金融机构（基金公司）合作共同建设管理项目，第三方租赁企业提供专业化的运营服务和资产管理建议、国企全流程自建自营，第三方企业提供决策咨询、产品设计等服务。每种方式均具备独特的优势，适用于不同企业和项目的具体需求及发展阶段。每种模式都可以在不同的程度提升国企保租房的资产管理效率及资产价值。

中国住房租赁行业资产管理模式案例

百瑞纪集团帮助国企实现保租房资产管理各种方式主要都已经有了比较成熟的典型案例，比如国企负责投资建造，市场化租赁企业百瑞纪窝趣负责运营管理的窝趣长沙尖山湖公寓项目，开业3个月出租率就能达到97%，相比百瑞纪窝趣未加入时月均提升30%。郑州城发美寓人才公寓项目，百瑞纪集团负责房源推广发布，营销及招租，租客全流程服务管理，社区活动等。通过百瑞纪集团的人才储备和培养体系，快速完成30多个专业岗位配置，项目筹备15天即开业运营。

国企与市场化租赁企业合作共建共营的典型案例深圳振业华舍公寓（下梅林店），项目是百瑞纪集团与振业集团共同投资的项目项目定位为中端企业公寓，配置1000个床位，为一线城市提供员工住宿解决方案。窝趣的加入，助力实现了以不足6000㎡的物业解决了核心城区1000人的职住平衡问题，按床位收费模式有效降任企业用工成本，同时还提升了25%的投资收益。长沙湘江科创园窝趣轻社区是百瑞纪集团窝趣与湘江集团下属全资子公司大科城公司合作运营的保租房试点项目。百瑞纪集团在合作链条中全面参与，涵盖了投资、建设和管理的各个环节。在投资端，百瑞纪集团负责提供软装和电器物资，为项目提供必要的投入和支持；建设端，百瑞纪集团提供产品规划和设计方案以及落地指导，确保项目的高品质；管理端，百瑞纪引入自有品牌、数字化系统及管理团队，全面负责项目的运营管理，最终实现了完成项目开业3个月即满租+溢价22%的亮眼业绩。

国企与金融机构共建共营，市场化租赁企业提供支持的典型案例-窝趣广州西门口地铁站轻社区，百瑞纪集团负责设计总包、运营服务、采购装修等环节。该项目颇受消费者认可——2022年客户满意度96%，NPS净值95%。项目还曾获2022年度中国住房租赁产品力“十佳集中式公寓” 等多项行业荣誉，解决了周边品质小户型供给不足的问题，出租率长期位于98%以上。

（四）第四章节主要阐述了中国市场化租赁企业参与保租房资产管理业务风险及机遇预测

本书第四章节对中国市场化租赁企业参与保租房资产管理业务风险及机遇、市场化租赁企业参与保租房资管模式的前景以及保租房资产管理模式的闭环及退出模式都进行了相关的预测。

国企保租房资管业务对于市场化租赁企业的机遇与挑战

市场化住房租赁企业在寻求保租房资产管理升值的过程中，必须注重前瞻性的资管思维，并持续提升资管能力。企业应以长期价值为导向，将精细化管理与数字化运营深度融合于资产管理的每一个环节。资产价值的提升核心还是出租率和租金，企业通过专业化和品质化的管理策略，不断优化租住体验，以提高租客满意度。同时，积极探索多元化经营模式，旨在降低经营风险并拓宽收入来源。

未来，保租房市场的各参与主体将更加注重专业分工和协作，以共同推动行业的稳健发展。投资方，如银行、房地产基金和保险公司等，将为建设方提供资金支持，同时期望通过建设方获得相应的资产回报。资产方为运营商提供资产经营权，而运营商则凭借专业的运营手段为资产带来保值增值。在整个过程中，建设方将积极整合资源，为运营商提供所需支持。在资产退出阶段，资产方和投资方将携手合作，确保资产得以高效、有序地退出，从而实现资产的保值、增值和最大化收益。这种协同合作的模式将有力推动保租房市场的持续健康发展。

市场化租赁企业参与保租房资管模式的前景预测

随着保租房供应的不断加大，越来越多的企业纷纷涌入这一领域，包括其他租赁企业、房企以及国企等。各派系市场化租赁企业需要面对来自这些竞争对手的激烈挑战，如何在竞争中保持自身优势，扩大市场份额，成为他们亟待解决的问题。市场化住房租赁企业参与保租房资产管理的创新探讨主要可以在两个方面，第一个是住房租赁企业参与保租房资产管理的占位，可以站在推进城市形态有机更新的维度上；第二个创新就是助力国企真正构建自身的资产管理能力，而不仅仅是做国企的拐杖。

随着住房租赁行业的快速发展和市场竞争的加剧，住房租赁企业逐渐认识到资产管理在提升运营效率、降低风险、增加收益及实现可持续发展中的核心作用。因此，市场化住房租赁企业参与保租房资产管理正呈现出一种从传统的运营模式向资管模式转变的明显趋势。

保租房资产管理模式的闭环及退出模式前景预测

目前来看，保租房REITs是保租房项目的退出路径。而市场化的长租房项目主要通过大宗交易来完成资产退出。未来保租房是否能走出“大宗交易和REITs双轨轮动”实现双路径退出，值得探讨。目前已经成功通过大宗交易实现资产退出的项目大多都是运营相对成熟型的项目，大宗交易投资者一般要求年净租金回报率在5%左右，目前5单租赁住房公募REITs，刨去发行成本后，回报率基本在约4.5%，投资人的回报要求通常会略高于公募REITs的回报率。

未来“培育孵化租赁住房项目+通过REIT实现资金回收再循环滚动投资+做大保租房REITs+提升国企保租房轻资产管理规模”的保租房退出路径已经清晰。